「杭州板块分析」幸福里或万人摇,勾庄靠万象城反超良渚? 幸福里买房

发布时间:2019-11-30 06:35:57 来源:丁建刚房产 关键词:臻珹幸福里
「杭州板块分析」幸福里或万人摇,勾庄靠万象城反超良渚?
原文标题:「杭州板块分析」幸福里或万人摇,勾庄靠万象城反超良渚?
原文发布时间:2019-10-29 08:21:56
原文作者:丁建刚房产。
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「杭州板块分析」幸福里或万人摇,勾庄靠万象城反超良渚?

杭州板块分析系列

10月25日晚,备受瞩目的城北万象城住宅组团——臻珹幸福里,领出了首张预售证,精装均价26500元/平方米,或引来杭州下一个“万人摇”

36亿元!2018年将近年关时,华润高调入驻杭州勾庄,当时就传出消息杭州第二座万象城将落地在此。

此前,华润在杭首座万象城布局在杭州城市新中心——钱江新城,而第二个位于萧山的商业综合体项目也仅仅是万象汇。

今年3月,华润官网证实城北万象城落地勾庄。继深圳之后,杭州成为中国第二个拥有两座万象城的城市。

无独有偶,就在华润拿地的九个月之后,地铁&星创&宝龙联合拿下勾庄勾阳路站商住地,又一商业综合体入驻。

不到一年,两大综合体连续落地,加上之前万科、滨江、越秀、世茂、德信、大家等品牌房企已陆续进入,勾庄到底有什么魅力?是否已经迎来板块变革期?

NO.1

绕城内的勾庄被良渚超越?

勾庄,地处杭州市区北部,一直是杭州人眼中的“蔬菜水果基地”,大致范围为东至京杭大运河,南至拱墅区区界,西至西湖区区界,北至绕城高速公路。

勾庄是余杭区在绕城内最大的板块,深入主城,东、南面接拱墅区运河新城祥符,西连西湖区三墩

虽然勾庄与杭州主城紧密相连,但过去多年新房市场并没有过于抢眼,板块内新盘销售宣传也往往向祥符、三墩概念靠拢。

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勾庄及周边板块区位图

图源:浙报传媒地产研究院决策通

甚至在地铁2号线通车后,邻近的良渚迅速“蹿红”,“人气”大有超过勾庄的趋势。(注:本文良渚板块范围为东至铁路、绕城高速,南至西湖区区界,西至河道,北至疏港公路、河道)

近期,华润、地铁&星创&宝龙联合体的两大综合体接连落地,让这个“不起眼”的板块再次进入公众视野。

勾庄或许只是比别人更“慢热”……

NO.2

“地铁热”来的晚一点

地铁对一座城市发展的推动作用是显而易见的。

2017年底,杭州地铁2号线全线贯通,地铁沿线特别是首末站的良渚南部卧城受益颇多,带动板块商品房去化,房价水平明显提高。

以良渚为例,地铁直穿板块中心,且设两个站点,良渚与主城的距离一下子拉近。

无论是房企还是购房者都看到了这里的潜力,2017年良渚商品住宅成交3369套,均价20722元/平方米,相比上年分别增长70.2%和33.0%

相比良渚,地铁2号线仅“擦边”勾庄西边一角,开通时区域内地铁旁的越秀·星汇悦城、奥克斯·缔逸城已基本售罄。虽然给销售节点较晚的上实·海上海带来了利好,但是对整个勾庄板块的影响仍比较有限。

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勾庄地铁线路图

图源:浙报传媒地产研究院决策通

事实上,勾庄是“三地铁”板块,除了地铁2号线以外,还拥有地铁4号线10号线

地铁4号线东西贯穿勾庄核心,西行至三墩,东行至运河新城、桃源等区域,直达火车东站。目前,地铁4号线二期(彭埠站-紫金港路站)已经开工建设,预计2021年建成通车。

地铁10号线(浙大站-新兴路站),南北穿越勾庄,与4号线在杭行路站交汇,北向终点新兴路站设在勾庄农副产品物流中心附近,南向与黄龙、西湖无缝对接,预计2022年建成通车。

此外,后续地铁10号线还将北上至仁和,并与杭州-德清城际铁路相连。

随着地铁建设推进,勾庄因地铁受到更多关注。正如地铁给良渚带来“高人气”,或许也能给勾庄带来一阵“地铁热”。

NO.3

勾庄新房将集中开闸

这两年良渚大热,与其加快推地节奏,新盘集中上市不无关系。

在地铁2号线开通的前后两年(2016-2017年),良渚集中成交了9宗涉宅地,占据2011年以来良渚出地量的七成,而这些土地都不出良渚终点站2公里范围。

土地热度传导到新房市场,新盘也在近两年扎堆上市。融信·澜天、万科·梦溪里、保利融信·和光尘樾“万人摇”热门楼盘均出自良渚。

相对而言,勾庄出地节奏更“细水长流”,2011年以来年均出让涉宅地在3-4宗左右,甚至2017年出现断供

勾庄近几年的新房主要分布在板块三大区域,南部靠近祥符,西部靠近三墩,东北部围绕勾庄农副产品物流中心。

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勾庄新盘分布图

图源:浙报传媒地产研究院决策通

在售新房项目,除了上实·海上海以外,城北万象城臻珹幸福里刚刚领出首张预售证。从已成交土地看,2018年以来成交的涉宅地还有5宗未上市,可建面积75.6万方(含商业部分)。

这些待售新盘基本都分布在地铁4号线和10号线沿线,靠近南部建设成熟区。若后续集中上市,将引起不小的竞争,特别是4号线储运路站就有世茂、德信&大家的三个新盘待推。

NO.4

城北副中心崛起,物流功能被弱化

勾庄是已确定的城北副中心核心,仓储物流功能将被弱化。

2016年底发布的《杭州市楼宇经济发展“十三五”规划》,确立了杭州“两大主中心,七大副中心”的新格局。

城北副中心是七大副中心之一,以勾庄一带为核心,由运河新城、北部新城核心区组成,辐射良渚组团、瓶窑组团。

区域以商业、商务和文化为主导功能,打造集生活居住、商务办公、商贸物流、旅游休闲、文化创意、总部经济为一体的城市北部楼宇经济示范区。

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勾庄规划图

以前勾庄的产业规划偏向于发展物流产业,但目前的勾庄规划定位是杭州的城市副中心,显得格格不入的物流功能也将被弱化

2018年11月,《杭州市北部新城控制性详细规划》发布,对勾庄后续发展做出新的调整,规划定位“北部之心,文化城脊”(注:规划中北部新城即本文勾庄范围)

规划中一方面弱化仓储物流功能,仓储物流用地主要分布在东北部勾庄农副产品物流中心周边。

另一方面突出运河文化功能,沿运河一侧均规划为绿地、文化设施、社会停车场用地。

NO.5

万象城有了,地铁有了

道路交通和环境亟需改善


交通是城市发展的命脉,是城市内区域间交互的重要纽带。

古墩路,杭州城西的交通要道,南起西溪,北至良渚,沿途串起了城西文教、紫金港、三墩等热门板块。

良渚的迅速崛起和古墩路也密不可分,能够乘道路之便跳过勾庄直接与主城无缝对接。

勾庄相比在道路建设上相对落后,南北向已有莫干山路、秋石高架等交通要道,但东西向道路建设较为欠缺。

《杭州市北部新城控制性详细规划》中也重点提到了道路系统规划,打造城市快速路-主干路-次干路-支路四级交通路网。

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勾庄规划交通路网图

此外,与良渚及良渚文化村所拥有的天然禀赋相比,勾庄环境差、城市界面乱等“缺点”也长期被诟病,或是在打造城北副中心的同时亟需解决的一大问题。


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原文作者:丁建刚房产。

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